Cedolare secca al 5% per gli affitti a canone concordato e all’1% per i contratti con inquilini fino a 35 anni. È la proposta descritta dal Governo nel comunicato del 28 ottobre 2026 sulla manovra 2027. Un intervento che, se confermato, inciderebbe sulla tassazione del reddito dei proprietari interessati.
Il Consiglio dei ministri ha approvato un disegno di legge: le aliquote annunciate vanno quindi lette come proposte da verificare nel testo approvato. Il riferimento al canone concordato è decisivo, così come il fatto che il requisito anagrafico riguarda il conduttore, cioè l’inquilino.
La riduzione annunciata per il canone concordato
Il comunicato indica il passaggio dal 10% al 5% per gli affitti a canone concordato e una riduzione all’1% per i contratti con conduttori fino a 35 anni. Non descrive una cedolare dell’1% per tutti gli immobili posseduti da un giovane proprietario.
Canone concordato e scelta della cedolare sono due elementi distinti: il primo identifica il tipo di contratto, la seconda il regime di tassazione del reddito. La proposta deve essere letta mantenendo entrambi, senza estenderla automaticamente a qualsiasi contratto di locazione.
La sintesi governativa non chiarisce tutte le condizioni applicative, come il trattamento dei contratti con più conduttori o il momento in cui verificare e mantenere il requisito di età. Su questi aspetti non si può ricavare una regola certa dalla sola percentuale annunciata.
Che cosa misura la cedolare secca
L’Agenzia delle Entrate descrive la cedolare come un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali sul reddito dell’affitto, con effetti anche sulle imposte di registro e bollo per gli adempimenti contrattuali previsti. Non è un indicatore del rendimento economico dell’immobile.
Una minore aliquota, a parità di condizioni e base imponibile, riduce il prelievo di quella specifica imposta. Il rendimento netto resta però influenzato dal canone effettivamente incassato, dai costi sostenuti e dagli altri oneri della proprietà.
La guida alla tassazione degli affitti approfondisce il rapporto tra regime fiscale e risultato netto. La proposta della manovra riguarda invece un cambiamento circoscritto delle aliquote e del perimetro della cedolare.
Un confronto aritmetico, senza promettere risparmi individuali
Su una base imponibile puramente ipotetica di 6.000 euro, il 10% corrisponde a 600 euro, il 5% a 300 euro e l’1% a 60 euro. Il confronto mantiene identica la base e cambia soltanto la percentuale.
Non è il calcolo dell’imposta dovuta da un proprietario concreto. Per applicare una delle aliquote occorre verificare che il contratto e i soggetti rientrino nelle disposizioni approvate, oltre alla decorrenza e alle regole dell’opzione fiscale.
Immobili commerciali: un annuncio separato
Il Governo comunica anche l’estensione della cedolare secca agli immobili commerciali. Nella sintesi questa indicazione è distinta dalla riduzione sugli affitti a canone concordato.
Non è quindi possibile attribuire automaticamente il 5% o l’1% a qualsiasi negozio o locale commerciale. Il perimetro degli immobili, i destinatari, le condizioni e l’aliquota concretamente prevista richiedono la lettura della disposizione.
Il passaggio da seguire per chi affitta
L’interesse della proposta sta nella possibile riduzione della componente fiscale per i contratti ammessi. Per una scelta operativa serviranno però il testo approvato e le indicazioni applicabili al caso concreto.
Il comunicato non costituisce, da solo, una nuova istruzione per versare meno su un contratto già in corso. Prima di cambiare il trattamento di una locazione occorre conoscere le regole effettive, compresi i passaggi di ingresso e l’eventuale disciplina transitoria.
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